자연 지역 보존의 핵심 전략: 고밀도 지구단위 계획

Karl Selle
8월 22일
6분 분량

단독주택 개발에 따른 과도한 도시 팽창 억제

원문 링크 보기: https://www.theearthandi.org/post/denser-zoning-as-a-key-to-conserving-natural-lands

도시 팽창은 교외 지역으로의 확산 압력을 증가시켜 주변 숲, 농지, 공원 용지를 소비하게 한다. ©Pixnio/Ryan Hagerty (무료 사용 가능)

넓은 교외 부지에 위치한 단독주택은 오랫동안 미국의 번영을 상징해 왔다. 그러나 개발이 외곽으로 확산되면서 농지와 습지, 숲을 잠식하고 있다. 저밀도-자동차 중심의 주택 개발은 탄소 배출, 토지 퇴화, 생물 다양성 감소의 주요 원인이 되고 있다.

점점 더 많은 도시계획가와 환경운동가들은 기후변화, 주거비 부담, 경제적-인종적 분리라는 상호 연결된 위기를 해결하기 위해 용도구역, 특히 R1(단독주택 전용) 용도구역 재검토가 필수적이라고 주장한다. 미국의 많은 도시에서 주거용 토지의 최대 80%가 단독주택 전용으로 용도가 지정되어 있어, 공간 효율적이고 경제적인 주택 형태를 사실상 금지하고 있다.

그러나 이 R1 용도 지정 체제의 개혁은 미국과 다른 국가의 법과 제도, 심리 속에 깊이 뿌리내린 사고방식과 충돌한다. 땅을 가진 주택을 소유하는 것은 성공의 상징으로서 안전과 부(富), 사생활, 독립에 대한 인간의 필요를 자극하는 강력한 정서적 의미를 지니고 있다.

그러나 연구 결과에 따르면 자동차에 의존하는 단독주택 커뮤니티는 이웃과의 교류 기회가 제한되어 고립감을 초래할 수 있다. 개혁론자들은 새로운 유형으로 설계된 고밀도 커뮤니티가 더 친근하고 활기차며 가족과 환경 친화적일 수 있다고 믿는다.

용도지역 재정의

현재 R1 용도지구가 주택 개발의 주류를 이루고 있다.

단독주택 용도는 듀플렉스(2세대 주택), 트리플렉스(3세대 주택), 중정 주택, 저층 아파트 건물(예: 6~10층)을 광활한 도시와 교외 지역에 건설하는 것을 금지한다. 이는 도시 팽창을 촉진해 새로운 주택 개발이 자연 지역과 농업 지역으로 밀려나게 한다.

이 개발 압력은 2001년부터 2011년 사이 캘리포니아에서만 자연 서식지 약 2030 ㎢(50만1000에이커) 이상이 사라지게 했다(로스앤젤레스와 샌디에이고를 합친 면적과 유사한 규모). 이 공간들은 단순히 빈 땅이 아니다. 탄소를 저장하고 공기와 물을 정화하며 수많은 종의 서식지를 제공하는 활성 생태계다. 이러한 풍경이 포장되면 탄소가 방출될 뿐만 아니라 땅의 이산화탄소 흡수 능력도 파괴된다.

외곽 확장 정책은 자동차 의존도를 고착화시켜 기후위기를 직접적으로 악화시킨다. 주택이 직장, 학교, 편의시설에서 멀리 떨어져 있어 운전은 필수가 되며, 이는 미네소타주와 같은 지역에서 교통이 대기 오염의 최대 원인이 된다.

뉴욕 타임스 보도에 따르면, 인구와 기후 압력이 증가함에 따라 미국 전역의 도시들은 한때 흔들리지 않는 이상이었던 교외 주택의 개념을 재검토하고 있다. 부지당 한 채 이상의 주택을 건설하여 세대 밀도를 높이는 고밀화(densification)는 강력하면서도 환경친화적인 전략으로 인식되고 있다. 시에라 클럽(Sierra Club)의 분석이 이를 적절히 요약했듯이 “밀도의 장점은 빈 주차장 등 이미 개발된 땅을 활용하여 사람들이 일자리, 대중교통, 편의 시설에서 가까운 거리에 거주할 수 있도록 한다는 점이다.”

이 같은 '인필(infill: 채움 개발)' 접근 방식은 도시 외곽의 미개발 자연지역, 농지, 숲을 보존하면서 도시 성장을 가능하게 한다. 또한 인필과 다세대 주택과 저층 아파트 건설 등의 '업필(upfill 높임 개발)을 결합하면 도시가 더 많은 성장을 흡수할 수 있다.

자연 녹지 공간을 통합한 창의적인 도시 주택 설계는 환경적, 사회적 혜택을 모두 가져올 수 있다. ©Pexels/Alexander Igrevsky (무료 사용 가능)

중요한 점은 높은 밀도가 생물 다양성을 지원할 수 있다는 것이다. 시애틀 비영리 단체 어버니스트(The Urbanist)에 따르면, 자연을 고려해 신중하게 계획된 인구 밀집 지역은 녹색 통로, 토착식물, 물 절약형 조경 등을 통해 서식지 가용성과 생태계 서비스를 증가시킬 수 있다. 이 결과는 밀도와 생태적 건강이 상호 배타적이라는 가정에 도전한다.

또한, 고밀도 개발은 스마트한 빗물 관리, 에너지 효율적인 주택, 차량 통행 거리 단축을 통해 대기와 수질 오염을 줄일 수 있다. 조화로운 토지이용 계획으로 도시들은 사람과 야생생물이 공존하는, '자연의 밝은 곳(거점)'으로 변모할 수 있다.

*R1 구역 지정 개혁의 이점*	*R1구역 지정 개혁의 잠재적 단점*
● 수요가 높은 지역 주택 공급 증가	● 인프라 과부하 위험 (하수, 학교, 교통)
● 도시 확산과 서식지 손실 완화	● 교통량 증가 및 주차 압력 가능성
● 주거비용 부담 완화 및 포용성 강화	● 지역 특성의 상실
● 채움 개발을 통해 환경 목표 지원	● 지역 정치적 반발과 님비(NIMBY)적 항의
● 고밀도 개발 환경서도 자연통합형 디자인 가능	● 강력한 임차인 보호 조치와 강제이주 방지 정책 필요
● 콘도와 타운하우스 등을 통해 소유권 옵션 확대	● 보완적인 녹색 건축 및 교통 투자 필요

가계 부담 완화, 공정성, 그리고 “중간 계층의 부재”

용도지역 제도 개혁 지지자들은 R1 규제가 주택 공급을 인위적으로 제한해 주택 가격 급등을 초래한다고 주장한다. 셸터포스(Shelterforce)에 따르면, 주택 공급을 늘리면 주택 가격을 낮출 수 있지만, 이는 사람들이 실제로 살고 싶어 하고 필요로 하는 지역, 예를 들어 일자리, 교통편, 학교 근처에 건설될 때만 가능하다.

이 유튜브 영상은 북미와 유럽의 주택 개발을 비교하며, 자동차 중심의 북미에서는 흔히 찾아볼 수 없는 다양한 유형의 주거 공간을 보여준다. ©Not Just Bikes

주택 부족 문제는 특히 기회가 풍부한 지역에서 심각하다. 주택정책 단체 ‘업 포 그로스(Up for Growth)’에 따르면 2000년부터 2015년까지 미국의 주택 공급은 730만 채가 부족했다. R1 구역 지정은 듀플렉스, 쿼드플렉스 등 과거에 지역을 보행 친화적이고 사회적 다양성을 갖춘 곳으로 만들었던 '중간형 주택' 건설을 어렵게 한다.

이 시스템은 인종적 경제적 분리를 지속시킨다. 용도지구법은 역사적으로 저소득층과 비백인 주민을 부유한 지역에서 배제하기 위해 부분적으로 설계되었다. 이는 리처드 로스틴의 《The Color of Law》에서 기록된 유산이다. 오늘날 동일한 규정은 좋은 학교, 깨끗한 공기, 일자리 풍부한 지역에 대한 접근권을 결정하는 데 여전히 영향을 미치고 있다.

온라인 인테리어-라이프스타일 전문매체 ‘아파트 세러피(Apartment Therapy)’에서 설명하듯, 이러한 장벽을 해체하는 것은 단순히 더 많은 주택을 건설하는 것만이 아니다. 이는 오랜 기간 지속된 불공정을 바로잡는 것이다.

일부 도시와 주에서는 행동에 나서기 시작했다:

미네아폴리스는 2018년 시 전역에서 단독주택 전용구역 규제를 폐지하고 필지당 최대 3가구를 허용했다.
오리건주는 HB 2001(주택 다양화 및 중간형 주택 허용 법안)을 통과시켜 주 내 대부분의 도시 지역에서 단독주택 용도 지정 규제를 폐지했다.
캘리포니아는 부속 주거 단위와 필지 분할에 대한 규제를 완화해 기존 주거지 내 주택 추가를 용이하게 했다.

이러한 변화는 지지와 반발을 동시에 불러일으켰다. 주택 소유자들은 지역 특성 훼손, 주차 공간 부족, 인프라 부담 증가 등을 우려한다. 다른 이들은 특히 단독주택이 다세대주택보다 안전한 투자처로 여겨지는 까닭에 주택 가치 하락을 걱정한다.

그러나 용도지역제 개혁 지지자들은 이러한 반대 의견이 무대책의 높은 비용과 비교되어야 한다고 주장한다. 외곽으로의 확장은 자연지역을 계속 잠식하고 인프라를 훼손하며, 배출량을 증가시키고 주거비 격차를 확대시킨다는 것이다.

용도지구, 소유권, 그리고 미국인의 꿈

현재 다세대주택은 대부분 임대용으로 지어지고 있지만, 용도지역제를 개혁하면 협동조합, 타운하우스, 콘도미니엄 등 새로운 소유권 모델을 가능하게 할 수 있다. 이러한 옵션은 특히 고비용 도시 지역에서 중산층 가정이 단독주택보다 주택 소유의 꿈을 실현하는 데 더 접근하기 쉽다.

온라인 블로그-퍼블리싱 플랫폼 ‘미디엄(Medium)’의 "사이드 톡(Sidewalk Talk)" 블로그는 주택 유형을 다양화하면 가장 부유한 계층만이 아닌 더 많은 사람들이 주택 소유의 꿈을 실현할 수 있고, 고밀도 개발은 세수 증대, 소규모 기업 지원, 보행 친화적이고 활기찬 이웃 유지에 기여할 수 있다고 주장한다.

이 영상에서는 미네소타주 미니애폴리스, 오클라호마주 털사, 뉴욕주 버팔로 등 미국 도시에서 용도지역제 개혁을 추진한 네 명의 사람들이 자신의 경험과 다른 사람들의 노력을 공유한다. © Public Broadcasting System

그러나 개혁은 임차인을 강제이주로부터 보호하고 저렴한 주택 건설을 장려하는 정책과 결합되어야 한다. R1 구역 지정 폐지가 단독 해결책은 아니지만, 평등과 지속가능성, 경제적 기회를 위한 중요한 수단이다.

이 도전의 규모를 이해하려면, 스태티스타(Statista) 조사대로 미국 주택 단위의 60% 이상이 단독주택으로 구성되어 있다는 점을 고려해야 한다. 또한 미국 인구조사국에 따르면, 다세대주택 수요가 증가함에도 불구하고 신규 주택 건설의 대부분은 여전히 단독주택이다.

다세대주택 커뮤니티 사례

다음은 다세대주택, 자연 접근성, 사회적 결속력이 함께 번영할 수 있음을 보여주는 네 개의 기존 커뮤니티이다. 이는 오염 감소와 더 안전한 거리 환경을 동반한다.

뮬러 – 텍사스주 오스틴

옛 공항 부지에 건설된 종합계획 커뮤니티인 뮬러(Mueller)는 공유 정원, 소규모 공원, 산책로가 있는 타운하우스, 아파트, 콘도를 갖추고 있다. 보행 친화적으로 설계되어 카페, 상점, 농산물시장 등이 이웃 간의 교류를 촉진한다.

세렌베 – 조지아주 채터후치 힐스

애틀랜타 외곽에 위치한 세렌베는 웰니스 중심의 커뮤니티로, 다세대 코티지, 타운하우스, 단독주택이 조화를 이룬다. 모든 주택은 앞마당을 갖추고 있지만 뒷마당은 없다. 공용 녹지공간을 마주보고 자연 산책로와 연결되어 있으며, 마을 스타일의 배치로 카페, 상점, 아트 갤러리, 서비스 시설이 가까이 있어 걷기와 이웃과의 교류를 장려한다.

지비 – 오타와 가티노, 온타리오/퀘벡

수변 재개발 프로젝트인 지비는 공동 정원과 녹지공간에 접근 가능한 콘도와 아파트를 특징으로 한다. 주 경계를 넘어 주민들을 연결하는 상점, 레스토랑, 문화 시설을 갖춘 혼합용도 보행 친화형 주거지로 설계되었다.

하이라인 지역 – 맨해튼, 뉴욕 시

사람들이 하이라인(High Line)을 산책한다. 이곳은 아파트 건물, 다세대 브라운스톤 주택, 사무실 단지 주변의 주거환경을 개선하기 위해 옛 고가철도 노선을 공원으로 변모시킨 곳이다. ©아이스톡(iStock)/francois-roux

하이라인은 뉴욕 중앙철도 폐지선로 위에 조성된 2.3km 길이의 고가 선형 공원과 녹지 공간이다. 2009년에 개장한 이 공원은 미국 전역의 도시들이 노후화된 인프라(그레이필드)와 방치된 산업용 땅(브라운필드)을 혼합주택이 포함된 공공 공간으로 재개발하는 데 영감을 주었다. 하이라인은 인접 지역에서 저층 아파트 건물과 브라운스톤 개발을 촉진해 이어지는 경로의 부동산 가치와 가격을 상승시켰다.

자연과 범죄 감소

다세대주택은 단순히 도시 팽창을 줄이는 것 이상으로, 특히 녹지 공간과 결합될 때 범죄를 줄이고 정신 건강을 개선할 수 있다. 2024년 국가환경교육재단(National Environmental Education Foundation)의 보고서는 지역 공간에 녹지를 추가하는 것이 폭력을 줄이고 건강을 증진시킨다는 점을 설명한다. 또한 2022년 에든버러 대학교 연구는 빈곤과 인구 통계 요인을 고려하더라도 도시 녹지공간이 더 많을수록 재산 범죄와 폭력 범죄 비율이 낮다는 결과를 보여주었다. 연구는 녹지공간이 공격성과 스트레스를 줄여 더 안전한 지역을 조성할 수 있다고 결론지었다.

2018년 미국 국립보건연구소(National Institutes of Health)의 발표에 따르면, "자연에 노출되는 것만으로도 기분을 개선하고 불안감을 줄이며 자존감을 높이는 것으로 나타났다. 매일 녹지를 보는 사람들은 정신건강이 더 좋고 스트레스가 덜할 수 있다. 스트레스는 심장병, 당뇨병 등 다양한 질병의 위험을 증가시킨다." 따라서 도시 지역의 녹지공간은 마음의 평온함, 신뢰 증진, 커뮤니티 결속력 강화와 연관되어 개인과 지역사회의 복지 모두에 기여한다.